【導(dǎo)語(yǔ)】2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍表現(xiàn)不佳，各項(xiàng)指標(biāo)盡管出現(xiàn)見(jiàn)底回升狀態(tài)，但總體降幅依舊較大，疊加過(guò)去兩年的大幅下挫，導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)商品需求特別是房地產(chǎn)前端需求商品明顯下滑。這也是鋼鐵、水泥、玻璃等建材產(chǎn)品總體下跌的主要原因。

供給端指標(biāo)顯著下滑——表征原材料弱需求

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78680億元，同比下降10.1%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積715968萬(wàn)平方米，同比下降12.2%；房屋新開(kāi)工面積56051萬(wàn)平方米，下降22.2%；房屋竣工面積36816萬(wàn)平方米，下降24.4%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍受制于市場(chǎng)預(yù)期的影響，這也是國(guó)內(nèi)弱需求的主導(dǎo)因素。

房地產(chǎn)市場(chǎng)偏弱給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響主要有兩個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)總體處于下行狀態(tài)，房產(chǎn)持有者資產(chǎn)貶值影響消費(fèi)預(yù)期。在中國(guó)家庭財(cái)富中，房地產(chǎn)的占比達(dá)到75%，在房地產(chǎn)下行狀態(tài)，居民財(cái)富縮水嚴(yán)重。買漲不買跌心理疊加財(cái)富遞增效應(yīng)消退，居民購(gòu)置房產(chǎn)的預(yù)期大幅度收縮。一方面是投機(jī)者需求下降，在價(jià)值下行階段“房住不炒”不僅僅停留在概念上，還體現(xiàn)在市場(chǎng)投機(jī)需求的具體行為上；另一方面是剛性需求者持續(xù)觀望。買漲不買跌是居民普遍心理，特別是在房地產(chǎn)下行趨勢(shì)形成事實(shí)的狀態(tài)下，剛性需求也就明顯回落。

第二，財(cái)富縮水，影響居民消費(fèi)行為。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難和挑戰(zhàn)，雖表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和社會(huì)總供求失衡，但深層次原因是人們的預(yù)期和信心發(fā)生變化。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的變化需考慮量?jī)r(jià)因素、消費(fèi)流量恢復(fù)與價(jià)格下降以及商品服務(wù)檔次下降等原因，反映出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局變化，主要矛盾和矛盾主要方面越來(lái)越集中于信心和預(yù)期變化。財(cái)富縮水影響的是居民的錢袋子，盡管活期儲(chǔ)蓄顯著增加，但并不能夠有效帶動(dòng)居民消費(fèi)效應(yīng)的提升。

對(duì)商品市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)的表現(xiàn)主要體現(xiàn)在需求層面。從統(tǒng)計(jì)角度看，與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)超過(guò)50個(gè)，間接相關(guān)的則更多。房地產(chǎn)投資下滑，特別是房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下滑首先影響的就是鋼筋、水泥等直接用于房地產(chǎn)建設(shè)階段的相關(guān)材料，同時(shí)對(duì)鋁、玻璃、涂料等相關(guān)產(chǎn)品的需求。弱需求環(huán)境對(duì)商品市場(chǎng)的影響貫穿在“十四五”期間。

房地產(chǎn)用材料需求未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間將維持在07-08年水平

中國(guó)目前處于第一個(gè)房地產(chǎn)周期的末端，房地產(chǎn)下降的時(shí)間和空間仍存在不確定性，不能通過(guò)海外經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)周期簡(jiǎn)單推及中國(guó)市場(chǎng)。

我們預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)增長(zhǎng)。2024年1-3季度房地產(chǎn)單月新開(kāi)工面積中值進(jìn)一步下滑，最低水平降至6000萬(wàn)立方米之下，最高值也不足8000萬(wàn)立方米。2025年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，特別是房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速或完成筑底，但對(duì)鋼材、水泥等商品的需求仍或維持下降趨勢(shì)。

預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)鋼材的消費(fèi)量約合1.38億噸較之2023年下滑3851萬(wàn)噸，較之此前2020年需求高點(diǎn)下降57%。基于2022-2024年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)判斷，預(yù)計(jì)2025年用鋼需求量約為1.1億噸，2026年之后逐步企穩(wěn)回升，“十五五”期間房地產(chǎn)對(duì)鋼材需求的會(huì)維持在1.2-1.4億噸規(guī)模，與2007-2008年水平基本相當(dāng)。

向前看，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力會(huì)逐步降低，但短時(shí)間內(nèi)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”概念，近年來(lái)“房住不炒”概念一直是化解重大風(fēng)險(xiǎn)的重要提法，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正在進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)行業(yè)原有發(fā)展的模式正在發(fā)生根本性改變。

房地產(chǎn)是周期之母，2025年的重要關(guān)注點(diǎn)仍在于房地產(chǎn)新開(kāi)工同比能否完成筑底，一旦同比下降確認(rèn)完成筑底，地產(chǎn)相關(guān)大宗商品的實(shí)際需求將逐步回升。但從對(duì)價(jià)格的影響角度看，還要考慮預(yù)期對(duì)建材產(chǎn)品的需求，若在預(yù)期階段價(jià)格反應(yīng)過(guò)度，兌現(xiàn)后價(jià)格反而會(huì)朝反方向運(yùn)動(dòng)。