【導(dǎo)語】市場基于弱現(xiàn)實形成地產(chǎn)弱預(yù)期,帶動地產(chǎn)相關(guān)商品下跌,特別是地產(chǎn)前端商品表現(xiàn)為明顯的下跌走勢,當(dāng)數(shù)據(jù)公布之后,符合預(yù)期,但也完成了預(yù)期到現(xiàn)實的回歸,疊加生產(chǎn)端的“自救”行為,后續(xù)價格或不再偏弱。
進(jìn)入到2024年之后,地產(chǎn)相關(guān)商品即陷入“預(yù)期與現(xiàn)實”共振的戴維斯雙殺格局,價格出現(xiàn)明顯下跌。主要產(chǎn)品中,水泥,減水劑價格處于17年以來的低位水平;螺紋鋼處于近四年的低位水平。
從地產(chǎn)相關(guān)商品產(chǎn)品價格的走勢分析,地產(chǎn)前端商品與地產(chǎn)后端商品走勢繼續(xù)分化。螺紋鋼,水泥,減水劑等地產(chǎn)前端商品受開工端表現(xiàn)影響價格呈探底姿態(tài)而地產(chǎn)后端商品則延續(xù)回暖趨勢,價格相對穩(wěn)定。
1-2月份地產(chǎn)數(shù)據(jù)對相關(guān)產(chǎn)品的傳導(dǎo)影響
地產(chǎn)前端研究主要看的數(shù)據(jù)是新開工面積以及在投資端到位資金的變化。
統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元,按照可比口徑計算同比下降9.0%,其中住宅投資下降9.7%,高于全部地產(chǎn)降速0.7個百分點。房屋新開工面積9429萬平方米,下降29.7%。其中,住宅新開工面積6796萬平方米,下降30.6%。
從投資數(shù)據(jù)看,隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的逐步改善,企業(yè)投資意愿在回升,2024年1月份投資按照可比口徑計算,降速為9%,較2023年12月下降0.6pct,降速高于2023年1-8月份投資增速。與投資數(shù)據(jù)相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.1%,為2023年以來的最差數(shù)據(jù)。從結(jié)構(gòu)看,定金及預(yù)收款和個人按揭貸款降幅要明顯高于到位資金,表征居民端購房意愿依舊較差。
從到位資金結(jié)構(gòu)上看,企業(yè)自籌資金占比顯著增加,來自國內(nèi)貸款占比增加至19.42%,較2023年增加近7個百分點;自籌資金占比略有增加,變動不大;定金及預(yù)收款,個人按揭貸款占比總體在下降,這表征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造血功能依舊未完全恢復(fù),但很顯著的是外部融資環(huán)境有明顯改觀,后續(xù)隨著白名單繼續(xù)擴(kuò)容,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或逐步恢復(fù)活力。
表征地產(chǎn)前端的開發(fā)與資金狀況能夠直接反映當(dāng)下房地產(chǎn)相關(guān)商品的需求,偏弱的事實是體感不佳的主要原因,而預(yù)期偏弱的問題更是雪上加霜,現(xiàn)實與預(yù)期的戴維斯雙殺狀態(tài)是水泥,螺紋鋼,減水劑等地產(chǎn)前端商品價格下跌的主要原因。
地產(chǎn)后端主要研究的是竣工面積。
統(tǒng)計局公布的房屋竣工面積10395萬平方米,下降20.2%。其中,住宅竣工面積7694萬平方米,下降20.2%。
在過去的2023年,房地產(chǎn)竣工面積保持相對較高的水平,這與保交樓的政策有關(guān),這也帶動了地產(chǎn)后端相關(guān)商品的需求,玻璃價格一直保持相對較強的走勢,春節(jié)后玻璃價格亦出現(xiàn)較為明顯的下跌行情,玻璃市場的需求是有支撐的,但由于黑色系產(chǎn)品下跌明顯,玻璃亦受到影響。
房地產(chǎn)市場參與者行為與預(yù)期
根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù),1-2月份,新建商品房銷售面積11369萬平方米,同比下降20.5%,其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元,下降29.3%,其中住宅銷售額下降32.7%。
從銷售端看,銷售面積同比下降幅度自2023年2月份之后即開始負(fù)增長,2024年1-2月份數(shù)據(jù)降幅為2023年以來的最低水平,商品房銷售額為2022年7月份以來的最低水平。銷售數(shù)據(jù)不佳反映的是購房者購房意愿較差,反映到長周期上看居民杠桿走平,疫情對居民資產(chǎn)負(fù)債表形成沖擊,2020年居民部門的杠桿率達(dá)到62.3%,隨后基本持平而不再上升,反映居民消費信心不足、預(yù)防性儲蓄傾向加速上升,是疫情后“疤痕效應(yīng)”的具體體現(xiàn)。
從2月末的庫存數(shù)據(jù)上看,商品房待售面積為75969萬平方米,同比增長15.9%,其中住宅待售面積增長23.8%。
當(dāng)前房地產(chǎn)待售面積已經(jīng)增加至75969萬平方米,該數(shù)據(jù)已經(jīng)是有該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最高水平。庫存壓力增加代表著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占壓增加,這一點也能夠從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金中定金及預(yù)收款,個人按揭貸款兩項數(shù)據(jù)下降看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力。
購房者持幣觀望,房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得足夠的自己支撐下一步動作;房地產(chǎn)企業(yè)待售面積增加,庫存壓力增加,資金壓力進(jìn)一步放大;房地產(chǎn)企業(yè)可以動用的資金不足,進(jìn)一步開發(fā)的意愿不足,買地?zé)崆椴桓?;房地產(chǎn)企業(yè)不買地,地方政府土地財政無法持續(xù),債務(wù)壓力增加,化債壓力下,受限于國家層面政策,地方政府?dāng)U表能力不足。
消費者—房企產(chǎn)企業(yè)—地方政府目前已經(jīng)形成下降螺旋,需要另一方力量介入以解決當(dāng)前所面臨的困局。2024年兩會中提出,“優(yōu)化房地產(chǎn)政策,對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!薄斑m應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給,完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?!薄叭蠊こ獭痹?024年重要的是落地執(zhí)行,或是可行的第四方力量。
進(jìn)入2024年房地產(chǎn)相關(guān)商品的偏弱走勢是基于宏觀數(shù)據(jù)空檔期高頻數(shù)據(jù)產(chǎn)生的預(yù)期所致,1-2月份數(shù)據(jù)發(fā)布后,數(shù)據(jù)符合預(yù)期,但商品價格已經(jīng)不在繼續(xù)下跌,市場的關(guān)注點重新回歸對未來的市場的預(yù)期,金三銀四依舊是需求旺季,相關(guān)商品需求會逐步回暖,地產(chǎn)相關(guān)商品或迎來修正下跌最好的時機。