【導(dǎo)語】11月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)公布，從公布數(shù)據(jù)看，基本面的差依舊是典型的特點，這一點也在近期商品市場行情中體現(xiàn)無疑。商品價格繼續(xù)分化，但相比與前期，地產(chǎn)后端商品則進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，而地產(chǎn)前端商品則一改疲態(tài)，總體呈向上趨勢。
房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)：低開工，高竣工，高庫存
增量看新開工端，降幅繼續(xù)收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，1-11月份房屋新開工面積87456萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。房地產(chǎn)新開工累計面積低于07年同期水平，房地產(chǎn)新開工面積代表的是未來需求，未來需求則用提偏弱是基本的事實，這也導(dǎo)致地產(chǎn)前端商品需求不振。
在看竣工端，繼續(xù)保持相對高位水平。房屋竣工面積65237萬平方米，增長17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬平方米，增長18.5%。竣工面積總體保持相對高位狀態(tài)，1-11月份累計同比增速為近十年新高，竣工面積處理歷史相對高位水品。
庫存端，存量庫存壓力明顯高位。11月末，商品房待售面積65385萬平方米，同比增長18.0%。其中，住宅待售面積增長20.4%。商品房待售面積對于整個房地產(chǎn)市場來講是屬于供給，對房地產(chǎn)企業(yè)來講是庫存，是壓力。
需求端：居民購房熱情依舊處于低位
從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，1-11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。統(tǒng)計局公布的兩項數(shù)據(jù)看，總體降幅并不明顯，總體降幅相對較為穩(wěn)定，并未有繼續(xù)惡化的跡象。
這一點從居民信貸數(shù)據(jù)中也能夠看出端倪。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，前十一個月人民幣貸款增加21.58萬億元，同比多增1.55萬億元。11月份人民幣貸款增加1.09萬億元，同比少增1368億元。分部門看，住戶貸款增加2925億元，其中，短期貸款增加594億元，中長期貸款增加2331億元。從相對水平上看，近兩年居民戶中長期貸款額度呈斷崖式下跌，2023年1-11月相對水平回落至13-14年裝填。反映出居民對于購房熱情的變化呈明顯降溫狀態(tài)。
商品表現(xiàn)：前后端商品殊途同歸
從近期商品價格上看，地產(chǎn)前端和地產(chǎn)后端商品走勢有分化的特點，其中地產(chǎn)前端商品價格呈回暖態(tài)勢，而地產(chǎn)后端商品走勢則震蕩下跌，價格呈分化狀。從驅(qū)動邏輯上看，地產(chǎn)前端商品受新開工面積降幅收窄因素的影響，價格自9月份之后震蕩偏強，而地產(chǎn)后端的商品則出現(xiàn)明顯回落，這與地產(chǎn)竣工面積同比漲幅有所收窄有關(guān)。
從具體商品上，地產(chǎn)前端商品中，螺紋鋼與水泥表現(xiàn)總體向好，反映近期地產(chǎn)政策和新開工向好的狀態(tài)，而地產(chǎn)后端商品中，近三個月價格上漲的僅有PS和鈦白粉兩個品種，PVC，EPS，MDI，電解鋁等在地產(chǎn)后端應(yīng)用的商品均出現(xiàn)下跌，帶動地產(chǎn)后端商品走弱，價格下跌主要受宏觀及基本面偏弱因素的影響。
向前看，上海、北京等城市調(diào)整了房地產(chǎn)的政策，雖然并未完全放開限購但也是為數(shù)不多能夠打出的政策牌，預(yù)期未來有進(jìn)一步放松政策管制的政策，這一點或刺激房地產(chǎn)商市場結(jié)構(gòu)性回暖。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份房地產(chǎn)市場價格總體繼續(xù)回落，其中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有9個，較上月減少2個；持平城市有2個；下跌城市有59個。從二手房市場來看，70城中，僅一城二手房價持平，其余城市二手房價環(huán)比均有所下滑。從成交數(shù)量上看，交易規(guī)模有所上升，這意味著市場中“以價換量”現(xiàn)象增多，新房和二手房均以降價來促銷。
對于商品價格來講，價格方向上繼續(xù)向上的可能更大，近期的調(diào)整可以視為后續(xù)繼續(xù)上漲的蓄力準(zhǔn)備，冬儲是接下來一段時間需要關(guān)注的核心內(nèi)容，真實需求隨著北方普遍雨雪天氣逐步進(jìn)入冰點狀態(tài)。考慮基本面，總體處于偏弱狀態(tài)；慮價格的季節(jié)性，價格有向上的預(yù)期；考慮趨勢，短期仍處在調(diào)整狀態(tài)。綜合判斷，商品價格短期或延續(xù)震蕩趨勢，向上仍需要更強的拉動力量。