【導(dǎo)語(yǔ)】近期房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，繼稅收政策之后，又發(fā)布城中村改造涉及城市擴(kuò)容消息。利好政策增多，螺紋鋼等建材產(chǎn)品是否能夠迎來(lái)一波反彈？

中國(guó)建設(shè)報(bào)公眾號(hào)11月15日發(fā)布《部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作》，該政策由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)。這也是上周繼樓市稅收優(yōu)惠新政之后第二項(xiàng)重磅政策。

該政策要點(diǎn)在于“擴(kuò)容”。此前關(guān)于城中村改造只局限于35個(gè)超大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，此次擴(kuò)容之后進(jìn)一步擴(kuò)大到300個(gè)地級(jí)及以上城市，不再有城市規(guī)模的限制。

最近的城中村改造政策可以向前推至2023年。

22023年4月28日，召開的中共中央政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”的要求；

2同年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會(huì)議進(jìn)行了專門部署；

210月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)城中村改造提出了具體政策落實(shí)措施，分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

22024年1月30日，國(guó)家首批城中村改造專項(xiàng)借款發(fā)放，鄭州市申報(bào)首批城中村改造專項(xiàng)借款的58個(gè)項(xiàng)目全部通過(guò)住建部審批，2024年計(jì)劃發(fā)放額度508億元；

22024年年5月第二批專項(xiàng)借款項(xiàng)目啟動(dòng)，首筆借款落地廣東。

按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)劃分，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，如北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、天津、武漢等；城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長(zhǎng)沙、南京、東莞等。全國(guó)總計(jì)有20余個(gè)城市屬于超大特大城市范疇。此次擴(kuò)容之后，納入到城中村改造范圍的變?yōu)?00個(gè)地級(jí)以上城市。

政策如何影響市場(chǎng)？

在支持城中村改造項(xiàng)目擴(kuò)容落地后，或有更多批次資金發(fā)放，有助于推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目快速展開。要注意的是，政策發(fā)布的目的是為了加快落實(shí)增量政策措施。

城中村改造有三種方式，拆舊建新，常態(tài)化更新和拆整結(jié)合，這里邊就牽扯到一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)100萬(wàn)套，和一個(gè)關(guān)鍵詞貨幣化安置。結(jié)合最近一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量政策，這或許與化解房地產(chǎn)高庫(kù)存有密切關(guān)系。

在政策之中強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照?qǐng)?zhí)行。也就是說(shuō)符合條件的城市危舊房也可參照納入，這無(wú)疑為城市更新增加新的政策助力。

此前較長(zhǎng)一段時(shí)間，以城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，拆遷力度是有明顯減弱的，此次政策或?yàn)楹罄m(xù)地方政府相關(guān)動(dòng)作提供依據(jù)。

另外需要注意的是貨幣化安置，貨幣化安置對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響是在2015年，即當(dāng)時(shí)的棚改貨幣化，是驅(qū)動(dòng)商品價(jià)格從15低點(diǎn)開始躍升的重要因素。

但從數(shù)據(jù)看，100萬(wàn)套體量非常小，2015-2017年平均每年棚改600萬(wàn)套的規(guī)模，2008年-2014年之間，每年平均也有200萬(wàn)套左右。此前市場(chǎng)預(yù)期，城中村改造不會(huì)擴(kuò)容，但最近的政策打破這預(yù)期，擴(kuò)容到300個(gè)地級(jí)市之后，涉及到的改造規(guī)模和財(cái)政支持力度會(huì)有明顯提升。

顯然，在2024年政策落地已經(jīng)沒(méi)有足夠的時(shí)間，2025年或是重要的窗口。

另外值得注意的是，盡管9月底開始的各項(xiàng)政策目的在于“努力完成全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)”，但從政策到落地的時(shí)間上看，更多的是在未2025年更負(fù)復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)做政策儲(chǔ)備，以防止政策臨時(shí)出臺(tái)無(wú)法達(dá)到落地的效果。

政策落地如何影響商品市場(chǎng)？

連續(xù)兩項(xiàng)重磅政策確認(rèn)表明國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的是非常明確的。但我們也要拿看到，10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)總體表現(xiàn)不佳。房地產(chǎn)新開工面積下降速度提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，施工面積降速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。從10月房地產(chǎn)三項(xiàng)數(shù)據(jù)看，“保交樓”政策支持竣工面積增加，但開發(fā)商新投資意愿依舊表現(xiàn)較差，新開工面積環(huán)比下降。

從銷售端看，10月份各項(xiàng)政策刺激新房銷售回暖，銷售面積和銷售額數(shù)據(jù)降速繼續(xù)呈收窄狀態(tài)，商品房待售面積統(tǒng)一繼續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)壓力明顯緩和。

從企業(yè)融資角度看，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)降幅均有所收窄，表征房地產(chǎn)企業(yè)自我造血功能正在恢復(fù)，但自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)投資意愿仍較差，這也在新開工數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

9月末之后，政策力度明顯加大，政策預(yù)期相對(duì)較樂(lè)觀，實(shí)物工作量雖有結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)，但能夠形成對(duì)商品直接需求的房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，對(duì)螺紋鋼、水泥等需求仍呈收縮狀態(tài)。近期螺紋鋼、水泥、玻璃等產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)不佳多與政策不及預(yù)期以及實(shí)物工作量表現(xiàn)不佳有關(guān)。

若后續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政政策進(jìn)一步加碼，建材產(chǎn)品或再度迎來(lái)上漲。